Dấu hiệu “giảm nhiệt”
Theo báo cáo của DKRA Group, quý I/2026, nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự giảm khoảng 33% so với quý trước, trong đó khu vực TP.HCM (mới) chiếm 55% tổng nguồn cung. Lượng giao dịch cũng giảm khoảng 44% so với quý cuối năm trước.
Thanh khoản thị trường tập trung cục bộ tại khu vực TP.HCM (mới), chiếm tới 87% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản và biến động lãi suất được xem là những nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm trong quý đầu năm.
Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp nhìn chung đi ngang so với quý trước và tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng trung bình khoảng 17%.
Cũng ghi nhận dấu hiệu chậm lại, Savills Việt Nam nêu nguồn cung mới trong quý giảm mạnh xuống còn 70 căn, kéo tổng nguồn cung sơ cấp còn khoảng 2.900 căn. Lượng giao dịch đạt khoảng 300 căn, với tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 11%, phản ánh tình trạng nguồn cung hạn chế, yếu tố сезон vụ trong dịp Tết và lực cầu suy yếu.
Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý rõ ràng và chính sách bán hàng linh hoạt. Các chương trình ưu đãi từ chủ đầu tư được ghi nhận đã góp phần hỗ trợ hoạt động bán hàng trong quý. Giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.
Kỳ vọng điểm sáng đến từ các dự án mới
Báo cáo từ Avison Young cho thấy, thị trường biệt thự và nhà phố tại TP.HCM tăng trưởng mạnh với sự tham gia của các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính. Tuy nhiên, diễn biến gần đây phản ánh sự phân hóa rõ nét, khi thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án mở bán mới.
Tỷ lệ chuyển đổi từ mức độ quan tâm sang giao dịch thực tế đang gặp nhiều thách thức. Nguyên nhân đến từ khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả, mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao, cùng tâm lý thận trọng trước những bất ổn của kinh tế toàn cầu.
Về giá bán, thị trường ghi nhận sự điều chỉnh đáng chú ý. Trong đầu năm nay, mặt bằng giá sơ cấp cơ bản đi ngang so với cuối năm 2025, nhưng bắt đầu nhích tăng vào cuối quý I. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đạt khoảng 7.800 USD/m2, giảm so với quý trước, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại khu vực Cần Giờ – nơi có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với khu trung tâm.
Dù giá có xu hướng tăng tại một số khu vực, mức độ quan tâm của người mua vẫn duy trì ở mức cao, chủ yếu hướng đến các sản phẩm có giá hợp lý và phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu cơ ngắn hạn, đang thể hiện sự thận trọng rõ rệt và cân nhắc kỹ về dòng tiền trước khi quyết định xuống tiền.
Theo dự báo của Avison Young, nguồn cung nhà thấp tầng sẽ tiếp tục dồi dào trong giai đoạn tới, song không tăng đồng đều mà có sự phân hóa. Những sản phẩm thuộc các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có tiện ích hiện hữu và khả năng khai thác dòng tiền sẽ đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản thị trường. Tổng nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 20.000 sản phẩm vào năm 2028, với sự tham gia của nhiều dự án quy mô lớn.
Còn CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP.HCM tiếp tục được hỗ trợ từ các đợt chào bán của các dự án đô thị quy mô lớn. Trong năm nay, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện nhờ hàng loạt dự án đô thị tại khu Đông và khu Nam – những khu vực có quy hoạch bài bản và được đầu tư hạ tầng đồng bộ. Số lượng mở bán mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn và có thể tăng lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028.
